Felipe Alonso

Azora es una de las empresas gestoras de inversiones en activos reales más importantes de España, que cuenta, con una división especializada en la industria hotelera y de ocio. Con casi 15.000 habitaciones gestionadas en unos 60 hoteles en Europa, y una inversión desde el año 2011 de unos 4.000 millones de euros, se ha convertido, tal y como señala Javier Arús, en “uno de los principales inversores del sector hotelero y de ocio en Europa”, aunque es tarea de trabajar día tras día, porque “a veces, somos de pico y pala”, añade Gonzalo García-Lago. Ambos son profundos conocedores del sector turístico con una larga carrera desarrollada en la banca en el segmento de inversión y gestión de activos.  

¿Cómo podemos definir la labor que desarrolla Azora División Hoteles?

Nuestra estrategia abarca todos los aspectos del mercado, desde hoteles de alta calidad hasta hoteles urbanos, así como negocios que pueden necesitar una gestión activa y un reposicionamiento, en los que se asocia y colabora estrechamente con operadores líderes, apunta Arús. Podemos invertir en ladrillo, y luego lo cedemos a un operador para que lo gestione, pero poniendo nosotros todo el personal y el servicio en general que precise. La gestión que se hace no es como fórmula de alquiler. Se invierte y se entrega al operador con el que se ha llegado a un acuerdo para la explotación del inmueble. Corremos con el riesgo, no se lo trasladamos al operador.

¿Cuál es el funcionamiento operativo que ustedes llevan a cabo?

El modelo que trabajamos no tiene nada que ver con la explotación hotelera a través de alquileres fijos, destaca García-Lago, porque ese es un sistema que no nos termina de convencer. Sí vamos a la compraventa de unidades completas de negocio tanto en la parte de explotación o en la cesión de gestión. El modelo nos hace estar más expuestos al momento del ciclo. Quizás nuestro modelo pueda parecer un poco complejo, porque en la industria hotelera tú puedes ser el propietario del inmueble cederlo al operador que paga un alquiler y él corre el riesgo de negocio, los empleados son suyos… Pero en nuestro modelo los empleados son nuestros, es decir, desde el camarero, hasta el antenista pasando por el cocinero son nuestros y le pagamos al operador una comisión por la gestión del hotel.

Desde el año 2011 han invertido del orden de 4.000 millones de euros. ¿Cuál ha sido su evolución?

Contamos con una gestión de aproximadamente 15.000 habitaciones entre todos los activos en los que estamos, y desde 2011 se han invertido esos 4.000 millones de euros, aunque hay que señalar, que prácticamente 2.000 lo han sido en los últimos cuatro años. Pero no crea, acota Arús, que se han llevado a cabo con grandes transacciones, sino más bien con una serie no superiores a los 300 ó 400 millones e incluso algunas más pequeñas.

Hablemos de la situación del sector que sigue estando, al menos en España, muy atomizado.

En España tenemos uno de los mercados más grandes a nivel hotelero de Europa, aunque es complicado computar el número de plazas que se ofrecen, más o menos el inventario de habitaciones en establecimientos hoteleros puede estar en unas 800.000. Pero sí es cierto que hay un alto grado de atomización. Por ejemplo, indica García-Lago, en el año 2018, éramos el mayor propietario de habitaciones en el país, con 13.000, lo que quiere decir que teníamos una cuota de mercado inferior al 2 por ciento. Eso demuestra el grado de fragmentación. No obstante, en los últimos años hay un proceso de entrada de inversores, que produce un cierto movimiento de agregación.

Se suele considerar que hay una situación hasta 2014 y otra después en inversiones en el sector. ¿Es así?

Hasta 2014, había en Europa el mayor mercado turístico del mundo, una penetración muy baja de la inversión institucional en el sector hotelero, comparado con los movimientos en Estados Unidos y Asia. Aquí la industria estaba dominada por los propietarios de las grandes cadenas que eran los que tenían activos, pero a partir de ese año comienza a aumentar la inversión. Hasta entonces tradicionalmente había más activos urbanos, sobre todo en Francia y Alemania, porque el que invertía lo hacía con una visión inmobiliaria y siempre pensando que si el hotel iba mal lo podría transformar en oficinas o en residencial y a partir del año 2014 con la entrada de determinados fondos, sobre todo norteamericanos, se empieza a invertir más, indica Arús.

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